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Un cliente vende una casa por $165 millones que compró años atrás por $80 millones. ¿Debe calcularse la ganancia ocasional por venta de inmueble sobre los $85 millones de diferencia? No necesariamente. El contador debe identificar la naturaleza del activo, verificar su tiempo de posesión y establecer el costo fiscal. Después podrá evaluar las exenciones y explicar el impuesto correspondiente a la operación.
La utilidad por vender un inmueble que haya sido activo fijo del contribuyente durante dos años o más constituye, como regla general, ganancia ocasional. Si se poseyó durante menos de dos años, la utilidad se trata como renta ordinaria.
Además, los inmuebles vendidos en el giro ordinario del negocio no adquieren el tratamiento de ganancia ocasional simplemente por conservarse más de dos años. Esta distinción está prevista en el artículo 300 del Estatuto Tributario.
Por eso, antes de aplicar una tarifa, conviene preguntar para qué tenía el cliente ese inmueble y cómo lo utilizaba.
Este último punto merece atención. La utilidad en la venta de un activo fijo depreciable debe imputarse primero a recuperación de deducciones, conforme a las reglas aplicables. Por tanto, puede ser necesario separar esa recuperación de la porción que corresponda a ganancia ocasional. La DIAN desarrolla esta distinción en el Oficio 10329 de 2019.
La recomendación profesional es clasificar antes de liquidar. Una operación aritmética correcta puede producir un impuesto equivocado si parte de una clasificación incorrecta.
El punto de partida es restar al precio de enajenación fiscalmente procedente el costo fiscal del inmueble. Ese costo no siempre coincide con el precio histórico de compra.
El contador debe reconstruirlo con los documentos y las alternativas legales disponibles. También debe validar el precio de enajenación conforme a las reglas aplicables, sin asumir que cualquier valor informado por el cliente resulta aceptable fiscalmente.
Según las condiciones del caso, la revisión puede comprender:
El artículo 72 permite utilizar determinados avalúos o autoavalúos como costo fiscal de inmuebles que sean activos fijos, sujeto a condiciones. Entre ellas está la referencia al año anterior a la venta; también existen restricciones respecto de correcciones y adiciones. Estas alternativas pueden consultarse en los artículos 69 a 73 del Estatuto Tributario.
No sumes automáticamente precio de compra, reajustes y avalúo. Construye cada alternativa conforme a sus reglas y determina cuál puede utilizarse.
Tampoco toda reparación pagada por el propietario incrementa el costo fiscal. Hay que establecer su naturaleza, soporte y procedencia. De igual forma, el aumento del valor comercial de una propiedad no equivale a una contribución por valorización pagada por el propietario.
Supongamos estas condiciones:
La liquidación inicial sería:
La tarifa del 15 % corresponde al artículo 314 del Estatuto Tributario para personas naturales residentes.
Los $12.750.000 representan el impuesto de ganancia ocasional del ejemplo antes de considerar una posible exención. No equivalen necesariamente al saldo final por pagar de toda la declaración.
El aprendizaje es concreto: los $80 millones se utilizan porque se asumieron como costo fiscal validado, no simplemente porque fueron el precio pagado años atrás.
El artículo 311-1 contempla la exención de las primeras 5.000 UVT de utilidad por la venta de la casa o apartamento de habitación, cumpliendo las condiciones legales.
Para 2025, con una UVT de $49.799, ese límite equivale a $248.995.000. Los $85 millones del ejemplo están por debajo del tope. Sin embargo, eso no basta para aplicar el beneficio: también deben cumplirse los requisitos sobre el inmueble, su posesión y el destino de los recursos.
Aquí aparece una diferencia decisiva: el límite exento se refiere a la utilidad, pero las condiciones de destino comprenden la totalidad del dinero recibido por la venta.
Estas condiciones están desarrolladas en el artículo 311-1 del Estatuto Tributario y en el Decreto 1920 de 2023.
Para el escenario exento del ejemplo, suponemos además que el inmueble era la casa de habitación del contribuyente y que se acreditan íntegramente los requisitos sobre el destino de los recursos.
La comparación sería:
La diferencia muestra por qué la asesoría debería comenzar antes de que el cliente reciba y utilice los recursos. Al preparar la declaración puedes verificar lo sucedido, pero no debes asumir que cualquier incumplimiento previo podrá corregirse en ese momento.
Si el cliente anuncia que va a vender, pregunta desde el inicio: ¿qué hará con la totalidad del dinero y cómo quedará documentado ese recorrido?
La ganancia ocasional por venta de inmueble exige clasificar el activo, comprobar su tiempo de posesión y construir un costo fiscal sustentado. Cuando se vende la vivienda de habitación, también debe revisarse si el destino de los recursos permite aplicar la exención.
El valor del contador está en explicar qué hechos cambian el resultado y acompañar las decisiones cuando todavía pueden organizarse.
Antes de que tu cliente cierre una venta, revisa con él el costo fiscal, el tratamiento de la utilidad y el destino del dinero.
Comparte este artículo con tu equipo para incorporar esas preguntas en la asesoría previa a la operación.
1. Generalidades (residencia fiscal, obligados a declarar, fechas para declarar)
2. Patrimonio (bienes personales, negocio propio, deudas, patrimonio líquido)
3. Sistema de cedulación (rentas de trabajo, honorarios, rentas de capital, rentas no laborales, cédula general, cédula de pensiones, cédula de dividendos)
4. Ganancias ocasionales (venta de activos, herencias, otras)
5. Liquidación privada del impuesto (liquidación sobre rentas gravables, descuentos, retención en la fuente, anticipos)
6. Siete declaraciones de renta completas para que practiques.
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